Fotovoltaico in condominio conviene? Cosa prevede la legge?

Chi non possiede una casa indipendente, ma abita in condominio  o non possiede un proprio tetto, può installare il fotovoltaico? Sì, il fotovoltaico in condominio rappresenta un’ottima occasione per sfruttare a vantaggio di tutti i condòmini uno spazio condiviso: il tetto dell’edificio, le balaustre o altre superfici esterne adatte per ospitare i pannelli fotovoltaici.

Non solo: con la riforma del condominio si può installare un impianto anche ad “uso e consumo” di una singola unità abitativa, di una singola famiglia, sfruttando parte dello spazio condominiale condiviso. In questo caso, ed è questa la vera novità, l’impianto non ha neanche bisogno di alcuna autorizzazione comunale.

Questi i vantaggi. Lo svantaggio è che, nel caso di un impianto centralizzato, è spesso difficile mettere d’accordo più teste, soprattutto in considerazione del fatto che il fotovoltaico in condominio è un investimento di medio-lungo termine.

Il maggior beneficio si ha, come vedremo, non tanto installando un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato, ma installando più impianti al servizio di singole famiglie. Da questa possibilità, fatto salvo (ovviamente) il parere positivo dell’assemblea condominiale e dell’amministratore, ogni famiglia può ottenere un buon risparmio economico sui costi energetici.

Il principio, anche nel caso del fotovoltaico in condominio, è che c’è tanta convenienza quanto più si riesce ad autoconsumare l’energia prodotta. L’autoconsumo può essere del condominio, se l’impianto è centralizzato, oppure delle singole famiglie, se l’impianto è individuale.

La riforma del condominio, in vigore dal 2013, prevede entrambe le possibilità.

Nel caso di impianti centralizzati, la convenienza di mettere il fotovoltaico in condominio è che ammortizzi i costi con gli altri abitanti e, a beneficio di tutti, riduci le spese condominiali riferite alle bollette elettriche delle parti comuni: luci scale, ascensore, luci esterne, citofoni, pompe dell’acqua, ecc…

Il fotovoltaico condominiale, ammortizzando la spesa tra i condòmini, permette di risparmiare sulla bolletta elettrica condominiale mettendo a disposizione energia pulita, energia auto-prodotta, per le utenze comuni e permette di ripartire gli introiti derivanti dall’immissione in rete dell’energia prodotta. In ogni caso il fotovoltaico in condominio potrà essere al servizio di parti comuni oppure al servizio di singole unità abitative.

Quali sono i vantaggi di mettere il fotovoltaico in condominio?

La spesa sostenuta per la realizzazione dell’impianto, oltre ad essere ammortizzata fra i vari condòmini, viene ammortizzata anche dalle detrazioni fiscali che fino al 31 dicembre 2014 rimangono al 50% della spesa (dopo il 31 dicembre 2014 saranno del 40%). Ovviamente, come è per la spesa, anche per le detrazioni fiscali, la ripartizione è suddivisa in quote tra gli abitanti dell’edificio, in genere si tratta di millesimi per abitante.

Come per i classici impianti “indipendenti”, anche per gli impianti condominiali (centralizzati o non centralizzati che siano) la modalità di utilizzo che procura il massimo beneficio economico è l’autoconsumo in loco. Per la precisione: l’autoconsumo istantaneo e in loco. Autoconsumare permette di risparmiare immediatamente sulla bolletta elettrica condominiale. Dove non arriva l’autoconsumo istantaneo (diurno), subentra lo scambio sul posto che, grazie all’energia precedentemente prodotta e immessa in rete, assegna un contributo, un “rimborso parziale”, sulla bollette condominiali pagate nell’anno nelle spese condominiali.

Il fotovoltaico in condominio gode delle detrazioni fiscali al 50% fino al 31 dicembre 2014

Per conoscere il funzionamento dello scambio sul posto leggi qui una spiegazione con un esempio pratico.

Ovviamente, dunque, la prima fonte di risparmio rimane l’autoconsumo immediato: un ascensore che funziona di giorno potrà attingere l’elettricità direttamente dall’impianto nel momento stesso della produzione fotovoltaica. Questa è la modalità di consumo che procura il maggiore risparmio sulla bollette condominiali.

Ovviamente un impianto fotovoltaico centralizzato installato sul tetto di un condominio non sarà sufficiente a soddisfare il fabbisogno elettrico di tutti gli abitanti dell’intero edificio, ma potrà contribuire in maniera decisiva ad un risparmio consistente sulle utenze comuni. Anzì può facilmente essere sovradimensionato rispetto al bisogno delle utenze comuni.

Fotovoltaico in condominio: cosa dice la normativa

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore una nuova legge che fa un poco di ordine sulle modalità di realizzazione delle fonti rinnovabili in condominio: si tratta della cd. “Riforma del condominio” che modifica alcuni articoli del codice civile che regolano gli impianti condominiali da fonti rinnovabili (l’art. 1120 c.c. per gli impianti condominiali centralizzati e l’art. 1122 c.c. per gli impianti da fonti rinnovabili al servizio di singole unità abitative condominiali).

Ecco l’articolo 5 della legge che si esprime in merito all’installazione del fotovoltaico in condomino:

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136* [del codice civile], possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore e’ tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni

(*: maggioranza dei condomini che rappresenta almeno la metà del valore del condominio).
Ecco la riforma sul sito della Camera.

Quindi: per installare un impianto fotovoltaico in condominio, un singolo abitante può presentare la sua proposta all’amministratore che, entro 30 giorni, è tenuto convocare l’assemblea condominiale per discutere la proposta in plenaria. La proposta, per essere approvata, deve però passare dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale che rappresenti almeno la metà del valore totale del condominio. Ogni abitante, infatti, ha una quota di proprietà espressa in millesimi.

Chi decide, quindi, sul fotovoltaico in condominio? Decide “la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% della proprietà dell’edificio”. Attenzione: non la maggioranza dei condòmini, ma la maggioranza degli “intervenuti all’assemblea”.

E’ possibile mettere il fotovoltaico in condominio per uso personale?

Come già indicato la normativa prevede questa possibilità.

Tra le possibilità prospettate dalla nuova normativa è prevista anche quella di realizzare un impianto fotovoltaico su parti comuni condominiali, ma a beneficio personale: è possibile mettere il fotovoltaico ad uso personale sfruttando parti comuni o parti private dell’edificio: pezzi di lastrico solare, balaustre, balconi, pensiline, ecc… In questo caso, oltretutto, non è neanche più necessaria alcuna autorizzazione comunale.

Previa la necessaria e preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale e dell’amministratore, qualsiasi abitante del condominio può realizzare “in autonomia” il proprio impianto fotovoltaico, anche utilizzando parti comuni.

Se nessuno manifesta un esplicito dissenso ai lavori, l’impianto potrà essere realizzato senza problemi. In caso contrario il progetto per l’installazione del fotovoltaico potrà essere  modificato dell’assemblea condominiale.

In ogni caso l’impianto fotovoltaico condominiale non deve modificare nè mettere a rischio parti strutturali dell’edificio e non deve procurare danni architettonici o danni al decoro del condominio.

Per installare il fotovoltaico in condominio al servizio di singole unità abitative è prevista inoltre la possibilità di suddividere il lastrico solare (il tetto) in parti uguali tra i condomini, per la realizzazione del proprio impianto ad uso individuale. Ogni condomino deve garantire il passaggio sul proprio pezzo di tetto per lo svolgimento di qualsiasi lavoro.